שאלות בנושא חוק המקרקעין

שאלון בחינת חוק המקרקעין:

.

שאלה 1:

לדניאל בית פרטי בהרצליה פיתוח הרשום על שמו בבעלות מלאה. כיום דניאל זקוק בדחיפות לכסף, וברצונו למכור את בעלותו במבנה בלבד, כך שהקרקע תישאר בבעלותו. בנסיבות העניין, האם הדבר אפשרי? מדוע

א. לא, מכיוון שהבעלות בקרקע חלה גם על המבנה

ב. כן, ניתן לעשות הסכם מכר למבנה בלבד, ולאחר מכן לרשום את הבעלות על המבנה בלשכת רישום המקרקעין.

ג. לא, אולם ניתן לפנות לוועדה המקומית ולבקש לפצל את הרישום של המבנה מרישום הקרקע שעליה הוא בנוי, ובמידה והבקשה תאושר, הוא יוכל למכור את המבנה בלבד.

ד. כן, אך רק באישור מינהל מקרקעי ישראל.

שאלה 2

אדם נדרש לשלם דמי היוון עבור שימוש בקרקע שבבעלות המדיה. למי מהבאים עליו לשלם את דמי ההיוון?

א. כן.

ב. לא, מכיוון שהסכם השיתוף נרשם בלשכת רישום המקרקעין.

ג. לא, מכיוון שחלפו רק שש שנים מחתימת החוזה; על קרן להמתין שיחלפו שבע שנים ואז תחול התיישנות על האמור בסעיף.

ד. כן, אולם על קרן להציע את החלקה לאוהד תחילה, ורק אם הוא יסרב לקנותה, תוכל למכור את המגרש לצד שלישי.

שאלה 3:

שמוליק הוא הבעלים של דירה בבניין הרשום כבית משותף וחל בו התקנון המצוי. שמוליק מעוניין להתנתק מהמערכת המרכזית לחימום המים בגלל ריבוי התקלות בה והעלות הכספית שהוא נדרש לשלם בכל פעם. המערכת לא משולבת חימום והסקה. שולה, יושבת ראש ועד הבית, הודיעה לשמוליק כי הוועד מסרב לאפשר לו להתנתק. בנסיבות העניין, האם צריך שמוליק את הסכמת בעלי הדירות האחרים בכדי להתנתק מהמערכת המרכזית?

א. שמוליק יכול להתנתק ללא קבלת הסכמת השכנים.

שמוליק צריך את הסכמתם של שני שליש מבעלי הדירות בבניין.

ג. מכיוון שמדובר ברכוש משותף נדרשת לשמוליק הסכמתם של כל בעלי הדירות בבניין.

ד. שמוליק לא יכול להתנתק מאחר שהוועד סירב לכך, אך אסיפת הדיירים יכולה לבטל את החלטת הוועד ברוב רגיל.

שאלה 4:

רוב בעלי הדירות בבניין מגורים הרשום כבית משותף בפתח תקווה החליטו להצמיד חלק מהגינה לדירה בקומת הקרקע שהיא בבעלותה של זהבה, וזאת כדי שזהבה תוכל לנטוע בגינה עצי פרי. משה, הבעלים של הדירה בקומה שמעל זהבה, מתנגד להחלטה עקב סכסוך אישי שיש לו עם זהבה. בנסיבות העניין, האם ניתן לבצע את ההצמדה? מדוע?

א. לא ניתן, מכיוון שנדרשת הסכמת כל בעלי הדירות.

ב. ניתן להצמיד חלק מהגינה לדירתה של זהבה, מכיוון שישנה הסכמה של רוב בעלי הדירות.

ג. ניתן להצמיד חלק מהגינה, מכיוון שדירתה של זהבה נמצאת בקומת הקרקע והיא סמוכה לגינה.

סכסוך אישי הוא לא סיבה סבירה להתנגדות, ולכן התנגדותו של משה לא רלוונטית.

שאלה 5:

מוטי מבקש למכור את זכויות הבעלות בדירתו, לה צמודה בנסח הרישום חצר בשטח של 100 מ"ר. יעקב מתגורר בסמוך למוטי כארבעים שנה, ועובר דרך חצרו של מוטי מידי יום מבלי שמוטי התנגד לכך. יעקב הגיש תביעה לבית המשפט לרשום לטובתו את זכות המעבר כזיקת הנאה רשומה. בנסיבות המתוארות, האם האדם שיקנה ממוטי את זכויותיו צריך לחשוש מהאפשרות שתירשם זיקת הנאה לטובת יעקב ביחס לחצר הצמודה לדירה? מדוע?

א. לא, מאחר שכאשר רכש את הדירה לא הייתה זיקת ההנאה רשומה בלשכת רישום המקרקעין.

ב. כן, כי בנסיבות המתוארות רשאי יעקב לדרוש רישום של זיקת הנאה לטובתו

ג. לא, כי החצר רשומה על שם מוטי ברשם המקרקעין ואין אפשרות לרשום זיקת הנאה ללא הסכמתו.

ד. לא, ובתנאי שימהר וירשום את הדירה על שמו לפני שיינתן פסק דין בתביעה של יעקב, מאחר שאז תפקע זיקת ההנאה של יעקב.

שאלה 6:

ששון ביקש למכור את דירתו הרשומה בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו") . בנסח הטאבו של הדירה הופיעו המילים "תקנון מוסכם". ששון הסביר לקונה כי משמעות הביטוי הוא הסכמה בין בעלי הדירות בבניין רק לגבי עניינים לא מהותיים, כגון ניקוי חדר המדרגות ואיסור להרעיש בשעות אחה"צ. בנסיבות העניין, איזה מן המשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. ששון צודק; אכן בתקנון מוסכם ניתן לקבוע הסכמות רק בעניינים לא מהותיים.

ב. ששון לא צודק, מאחר שתקנון מוסכם יכול להתייחס גם לזכויות בנייה ולנושאים מהותיים נוספים.

ג. ששון לא צודק, מאחר שתקנון מוסכם קיים בכל הבתים המשותפים.

ד. ששון צודק, מאחר שרק בתקנון המצוי ניתן לקבוע הוראות בעניינים מהותיים.

שאלה 7:

שלמה רכש דירה מחברה קבלנית לפני כשנתיים. הדירה טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין . כיום רוצה שלמה לברר היכן רשומות הזכויות שלו בדירה. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. הזכויות בדירה יכולות להיות רשומות רק במינהל מקרקעי ישראל.

ב. הזכויות בדירה יכולות להיות רשומות במינהל מקרקעי ישראל ו/או בחברה המשכנת.

ג. מאחר שהדירה לא רשומה בלשכת רישום המקרקעין הרי ששלמה לא יכול לקבל אישור על רישום הזכויות שלו בדירה.

ד. הזכויות בדירה יכולות להיות רשומות רק במשרדי מיסוי המקרקעין.

שאלה 8:

גיל לווה מרוני מיליון ש"ח בשנת 2012. להבטחת תשלום ההלוואה מישכן גיל את הדירה שלו, לטובת רוני. על פי תנאי ההלוואה, על גיל להחזיר את ההלוואה בתשלום אחד בשנת 2017 המשכנתא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין. כיום רוצה גיל לפדות את המשכנתא ולמחוק את הרישום שלה בלשכת רישום המקרקעין. רוני מסרב לפידיון ההלוואה. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. מאחר שרוני מסרב, גיל לא יכול לעשות דבר.

ב. גיל יכול להפקיד את המגיע ממנו בידי רשם המקרקעין ולבקש מהרשם למחוק את רישום המשכנתא.

ג. גיל יכול להפקיד את המגיע ממנו בחשבון הבנק של רוני ולבקש מהרשם למחוק את רישום המשכנתא.

ד. גיל יכול להפקיד את המגיע ממנו אצל רשם המשכונות ולבקש מהרשם למחוק את רישום המשכנתא.

שאלה 9:

דני הוא סטודנט המבקש לשכור דירה במרכז ירושלים. דני הגיע לדירה של שרון והחליט שהוא רוצה לשכור את הדירה. דני ושרון לחצו ידיים וסיכמו בעל פה כי דני ישכור את הדירה למחרת היום לתקופה של שנה, בשכר דירה חודשי של 3,000 ש"ח. הצדדים סיכמו כי למחרת היום הם יעלו את ההסכמות על הכתב. כאשר הגיע דני למחרת לדירה הוא הופתע לשמוע משרון כי היא התחרטה ולא רוצה להשכיר לו את הדירה. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. דני לא יכול לעשות דבר, מאחר שעיסקה במקרקעין מחייבת מסמך בכתב, ולכן אין כל תוקף לסיכום שלהם שנערך בעל פה.

ב. דני יכול לתבוע את שרון ולחייב אותה להשכיר לו את הדירה והוא לא היה חייב להעלות על הכתב את הסיכום ביניהם.

ג. דני לא יכול לאכוף את ההסכם כי לא נחתם מסמך בכתב, אבל הוא יכול לתבוע פיצויים על הפרת ההתחייבות.

ד. דני יכול לתבוע את אכיפת ההסכם רק אם בינתיים לא הושכרה הדירה לשוכר אחר בשכר דירה חודשי זהה.

שאלה 10:

אריה וליאת גרים זה מול זו בבניין הרשום כבית משותף. אריה הרחיב את דירתו לתוך חדר המדרגות וליאת הגישה נגדו תביעה למפקח על הבתים המשותפים. המפקח קיבל את התביעה והורה לאריה להחזיר את המצב לקדמותו, אך אריה אינו מקיים את פסק הדין. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. ליאת יכולה לפנות להוצאה לפועל לצורך אכיפת פסק הדין של המפקח.

ב. למפקח על הבתים המשותפים אומנם יש סמכות לפסוק בתביעה, אך אין דרך לאכוף את פסק הדין אלא רק לתבוע פיצויים על הפרתו.

ג. למפקח על הבתים המשותפים אין סמכות לפסוק בתביעה כזו, ולכן לא ניתן לאכוף את פסק הדין של המפקח.

ד. ליאת צריכה לרשום את פסק הדין בלשכת הרישום של המקרקעין והרשם יכול לחייב את אריה השכן לבצע את התיקונים.

שאלה 11:

שירה קנתה בית מרועי ושילמה מקדמה בגובה 21% מהתמורה. הצדדים קבעו בחוזה כי העברת הבעלות תירשם ביום החתימה, ללא קשר לתשלום מלוא התמורה. בנסיבות העניין, האם רשאי רשם המקרקעין לרשום את העברת הבעלות?

א. כן, מאחר שהנוסח החוזי הוא הקובע.

ב. לא, משום שחוק המקרקעין אוסר על רישום בעלות לפני ששולמה מלוא התמורה.

ג. כן, מאחר ששירה שילמה יותר מ- 20% מהתמורה.

ד. לא, ניתן לרשום רק הערת אזהרה.

שאלה 12:

דינה הגיעה הביתה לאחר שהות ממושכת בנפאל. להפתעתה מצאה בביתה משפחה זרה. הסתבר שבמהלך שהותה בנפאל הגיע מתחזה, אשר מכר את הדירה למשפחה הזרה. המתחזה נעזר בנסח מקרקעין מזויף, והמשפחה שילמה לו את מלוא התמורה המוסכמת. המשפחה לא טרחה לבדוק בעצמה ברשם המקרקעין את אמיתות הרישום, וגם לא רשמה את העיסקה. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. הדירה שייכת למשפחה הזרה, מאחר שהיא שילמה את התמורה ופעלה בתום לב.

ב. הבעלות תישאר של בעלת הדירה דינה.

ג. הדירה תימכר והתמורה תחולק חצי-חצי בין דינה למשפחה הזרה.

ד. למשפחה הזרה תהיה זכות החזקה בדירה כדיירים מוגנים, אך הבעלות תישאר של דינה.

שאלה 13:

בבעלות יצחק קרקע במרכז רמת אביב. שמעון הוא יזם נדל"ן. השניים נפגשו בבית קפה והסכימו לשתף פעולה במטרה לבנות על הקרקע בניין בן 48 דירות שיירשם כבית משותף. בסוף הפגישה אמר שמעון: "יצחק, שים לב, אני תלוי בך, אל תמכור את הקרקע". יצחק הסכים, והשניים ביקשו מהמלצר מפית וכתבו עליה: "יצחק לא ימכור את הקרקע בגוש 94/09. שמעון יתחיל את הבדיקות בעירייה". השניים חתמו וציינו מספרי תעודת זהות. שמעון מיהר לרשם המקרקעין וביקש לרשום הערת אזהרה בדבר איסור על יצחק למכור את המקרקעין שלו. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. רשם המקרקעין לא ירשום הערת אזהרה, אך הוא יכול לרשום במקום זאת הערה בדבר הצורך בקבלת הסכמת צד שלישי למכירה (כאשר הצד השלישי הוא שמעון).

ב. רשם המקרקעין יכול לרשום הערת אזהרה כמבוקש.

ג. לא ניתן לרשום את הערת האזהרה בנוסח ששמעון מבקש, משום שלא ניתן לרשום הערת אזהרה על איסור לעשות עיסקה. הערות אזהרה נועדו להזהיר על עיסקאות שכבר נעשו ולא נרשמו כבעלות מלאה.

ד. בנסיבות המתוארות לעיל, לא ניתן לרשום כל הערה בלי צו של בית משפט.

שאלה 14:

רועי גר בבניין בשכונת רחביה בירושלים. רועי מעוניין להרחיב את הדירות בבניין במסגרת תוכנית לחיזוק בתים בפני רעידות אדמה(תמ"א38). רועי מציע כי כל השכנים יפעלו להרחיב את הדירות בבניין על חשבון הרכוש המשותף, ללא בנייה של דירות חדשות בבניין. בנסיבות העניין, איזה רוב של בעלי הדירות צריך רועי לקבל כדי שיוכל לבצע את התוכנית?

א. על רועי להשיג רוב של מחצית בעלי הדירות בבניין.

ב. על רועי להשיג רוב של 60% בעלי הדירות בבניין.

ג. על רועי להשיג רוב של 75% בעלי הדירות בבניין.

ד. על רועי להשיג הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין.

שאלה 15:

שני בתים, שבכל אחד יש מספר דירות, נבנו כך שכל בית עומד על חלקה נפרדת. לשני הבתים יש מתקנים משותפים. בנסיבות העניין, האם ניתן לרשום את שני הבתים כבית משותף אחד בפנקס הבתים המשותפים?

א. מאחר שכל בית עומד על חלקה נפרדת, לא ניתן לרשום את שני הבתים כבית משותף אחד.

ב. ניתן לרשום את שני הבתים כבית משותף אחד רק באישור של בית המשפט.

ג. ניתן לרשום בפנקס הבתים המשותפים את שני הבתים כבית משותף אחד.

ד. ניתן לרשום בפנקס הבתים המשותפים שני בתים או יותר כבית משותף, רק בתנאי שהם נבנו ע"י אותו יזם.

שאלה 16:

בעל דירה בקומת הקרקע בבית משותף פלש לחצר הפרטית של גיא, שהוא בעלים של דירה נוספת באותו בית משותף. החצר מוצמדת לדירה של גיא. גיא מעוניין לתבוע את בעל הדירה הפולש על הסגת גבול. בנסיבות העניין, מי מוסמך להכריע בתביעה של גיא כנגד הפולש?

א. רק ועד הבית של הבניין יכול להכריע בסכסוכי שכנים.

ב. רק הממונה על רישום בתים משותפים.

ג. רק המפקח על רישום המקרקעין.

ד. בית משפט השלום או המפקח על רישום המקרקעין

שאלה 17:

שמואל, שהחל ללמוד בחיפה, ביקש לחתום על חוזה שכירות למשך כל שנות לימודיו (ארבע שנים). בנסיבות העניין , האם עיסקה זו טעונה רישום בלשכת רישום המקרקעין והאם ההתחייבות לביצוע העיסקה טעונה מסמך בכתב?

א. השכירות טעונה רישום, וההתחייבות לביצוע העיסקה טעונה מסמך בכתב.

השכירות לא טעונה רישום, וההתחייבות לביצוע העיסקה טעונה מסמך בכתב.

ג. השכירות טעונה רישום, וההתחייבות לביצוע העיסקה לא טעונה מסמך בכתב.

השכירות לא טעונה רישום, וההתחייבות לביצוע העיסקה לא טעונה מסמך בכתב.

שאלה 18:

לדירה בבית משותף מוצמדת חניה ברישום המקרקעין. בעל הדירה מעוניין למכור את החניה בלבד, ללא הדירה שאליה החניה צמודה. בנסיבות העניין, האם ניתן למכור את החניה הצמודה בנפרד מהדירה?

א. הדבר לא אפשרי כלל, כיוון שהחנייה מהווה חלק בלתי נפרד מהדירה.

ב. אם רוב של דיירי הבניין יאשרו את המכירה, ניתן יהיה למכור את החניה בלבד לכל צד שלישי.

ניתן למכור את החניה לדירה באותו בניין או בבית משותף סמוך, ולא נדרשת הסכמת הדיירים בבניין.

ד. ניתן למכור את החניה רק לדירה אחרת באותו בית משותף, ובכפוף לזכות הדיירים האחרים להשמיע את טענותיהם ביחס למכירה.

שאלה 19:

בעלי דירות בבית משותף החליטו להוציא חלקים מהגינה המהווה רכוש משותף ולהצמידם לדירה מסוימת כחניה. בנסיבות העניין, האם הדבר אפשרי ואיזה רוב של בעלי הדירות צריך להסכים לכך?

א. הדבר אפשרי, ונדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות.

ב. הדבר אפשרי, ונדרשת הסכמת כל בעלי הדירות.

ג. הדבר אפשרי, ונדרשת הסכמת בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף מוצמדים לדירותיהם.

אסור להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירה מסוימת.

שאלה 20:

חברה מכרה נכס למשה שלא רשם הערת אזהרה. הנכס נמכר פעם נוספת לגיל אשר רשם הערת אזהרה, אך הנכס טרם נרשם על שמו, גיל אינו יודע שהנכס נמכר קודם למשה. משה פנה לבית המשפט בבקשה שבית המשפט יצהיר כי הוא בעל הזכות במקרקעין. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. זכותו של משה עדיפה תמיד.

זכותו של גיל עדיפה תמיד.

ג. זכותו של משה עדיפה עקרונית, אך בנסיבות מסוימות רשאי בית המשפט לקבוע שאי רישום הערת אזהרה מהווה חוסר תום לב מצד משה ולכן לתת עדיפות לזכותו של גיל.

הדירה תהיה שייכת למשה וגיל.

שאלה 21:

טל וגל בעלים במשותף של חלקת מקרקעין. השתיים חתמו על חוזה שותפות. בחוזה הוסכם כי "אין ביכולתו של צד לחוזה זה לפרק את השותפות, וכי "תוקף חוזה זה - 5 שנים". לאחר 5 שנים, גל מעוניינת בפירוק השותפות באופן מיידי. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים נכון?

א. גל תפרק באופן עצמאי את השותפות מאחר שהיא זכאית לעשות זאת בכל עת, ואין כל תוקף לסעיף הגבלת הפירוק בחוזה.

ב. גל תיאלץ לבקש את אישור המפקח על המקרקעין, שהחלוקה תואמת את חוק התכנון והבנייה, ורק לאחר מכן תוכל לדרוש את פירוק השותפות.

ג. גל תיאלץ לפנות לבית-המשפט כדי שיצווה על פירוק השיתוף, במידה והפירוק ייראה לבית משפט צודק בנסיבות העניין.

ד. גל לא יכולה לפרק את השותפות כל זמן שהתניה השוללת זאת עומדת בתוקף.

שאלה 22:

איתמר וניצן החליטו לשכור יחידת דיור המהווה חלק מווילה במושב בית-זית. האם עיסקה זו תקפה?

א. לא, אין תוקף לעיסקה בחלק מסוים במקרקעין.

ב. כן, ניתן לעשות עיסקת שכירות גם בחלק מהמקרקעין.

לא, רק זיקת הנאה מקנה זכות בחלק מהמקרקעין.

ד. כן, מכיוון ש"יחידת הדיור" תשמש את בני-הזוג למגורים.

שאלה 23:

יהורם ורונית הם בני זוג נשואים המתגוררים יחדיו בדירה שבבעלותם המשותפת. יהורם החליט להעניק במתנה את זכויותיו בדירה לבת שלו מנישואיו הקודמים. בנסיבות העניין, האם על יהורם להציע את זכויותיו בדירה לרונית בטרם יעניק אותן לבת שלו?

א. כן, לרונית יש זכות קדימה.

ב. לא, זכות קדימה לא חלה על מתנות.

ג. לא, זכות קדימה חלה רק על משק חקלאי, ואילו בענייננו מדובר בדירת מגורים.

ד. יהורם לא יכול להעניק את הזכויות לבת שלו, מכיוון שאין תוקף לעיסקה בחלק מסוים במקרקעין.

שאלה 24:

מירי ונירית הן אחיות, אשר ירשו במשותף שתי דירות זהות, הממוקמות באותו בניין ובאותה קומה. שתי הדירות נרשמו על שם שתי האחיות בחלקים שווים ולא נחתם ביניהן הסכם שיתוף 5 שנים לאחר שהדירות נרשמו על שמן, רוצה נירית למכור את זכויותיה בשתי הדירות. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים נכון?

א. נירית יכולה למכור את חלקה בדירות אך ורק בהסכמתה של מירי או למירי עצמה, משום שאי אפשר לחייב את מירי להיות שותפה בנכס עם אדם זר.

נירית יכולה למכור את חלקה בדירות למי שתרצה, אך למירי תהיה זכות קדימה לרכישת הדירות בכל מחיר אשר עליו יוסכם עם הרוכש.

ג. נירית יכולה למכור את חלקה בשתי הדירות ללא הגבלה.

ד. מאחר ששתי הדירות זהות, נירית יכולה להחליט על דעת עצמה שהיא הבעלים של דירה אחת ומירי תקבל את הדירה השנייה ולכן היא יכולה למכור ללא צורך בקבלת הסכמת מירי.

שאלה 25:

עלי הוא בעלים של שדה. בעקבות הליכי הסדר במקרקעין אישר מפקח לרשום את הקרקע בפנקסים אצל רשם המקרקעין, אך עלי סבור שהרישום שגוי והשטח השייך לו גדול יותר. בנסיבות העניין, מה יכול עלי לעשות?

א. עלי יכול להגיש ערר לממונה על המרשם.

ב. עלי יכול להגיש ערר ישירות לבית המשפט המחוזי.

ג. עלי יכול להגיש ערר לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.

ד. עלי יכול להגיש ערר לשר הפנים.

שאלה 26:

אילו מהקרקעות הבאות אינן "מקרקעי ישראל" ?

א. מקרקעי הקרן הקיימת לישראל.

ב. מקרקעין שבבעלותה של רשות מקומית.

ג. מקרקעי רשות הפיתוח

ד. מקרקעי מדינת ישראל.

שאלה 27:

ציון רכש דירה בבית משותף הרשום בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין. להפתעתו של ציון התברר לו שלבית המשותף לא נקבע תקנון מוסכם המסדיר את דרך ניהולו. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. כאשר אין תקנון מוסכם, אין מערכת חוקית המסדירה את ניהול הבית המשותף וכל בעיה צריכה להיפתר באסיפת הדיירים של הבניין.

ב. כאשר אין תקנון מוסכם, על הדיירים לפעול על פי התקנון לדוגמה שמפרסמת האגודה לתרבות הדיור.

ג. כאשר אין תקנון מוסכם, לפחות 3/4 מבעלי הדירות אשר לדירותיהם צמודים לפחות 3/4 מהחלקים ברכוש המשותף מוסמכים לפנות למפקח על הבתים המשותפים בדרישה כי יסדיר את דרך ניהולו של הבית המשותף.

ד. כאשר אין תקנון מוסכם, הבית יתנהל על פי התקנון המצוי

שאלה 28:

ארבל חתמה על הסכם לרכישת דירה, ועורך הדין הסביר לה שיש למהר ולרשום הערת אזהרה. ארבל מתלבטת ותוהה מדוע הדבר נחוץ. בנסיבות העניין, איזה מן המשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. אם נרשמה הערת אזהרה לטובת רוכש הדירה מובטח לו כי זכויות הבעלות יירשמו על שמו.

ב. הערת האזהרה מונעת רישום של עיסקה סותרת, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט.

ג. הערת האזהרה מבטיחה שאין עיקולים על הדירה.

ד. הערת האזהרה מבטיחה שאין הערות נוספות כלשהן הרשומות על הדירה.

שאלה 29:

דפנה, שהיא בעלת דירה בנתניה, טסה לחו"ל לתקופה של שלוש שנים ואישרה לאחותה דנית להשתמש בדירה ללא תשלום עד שתחזור לארץ. בנסיבות המתוארות, מהי הזכות שנתנה דפנה לדנית?

א. שכירות.

ב. זיקת הנאה.

ג. זכות קדימה.

ד. השאלה.

שאלה 30:

יפית ואלון מתעניינים ברכישת דירה בפרויקט שבנתה בהרצליה חברת "בוני הרצליה" על קרקע של רשות מקרקעי ישראל. הפרוייקט הושלם אבל זכויות הדיירים טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. בנסיבות העניין, היכן יכולים יפית ואלון לקבל מסמכים המוכיחים את הזכויות בדירה?

א. בלשכת רישום המקרקעין.

ב. בחברה המשכנת או ברשות מקרקעי ישראל.

ג. בחברה המשכנת או אצל רשם המשכונות.

ד. בוועדה המקומית לתכנון ובנייה או ברשות מקרקעי ישראל.

שאלה 31:

משה תיווך בעיסקה של מכירת שטח חקלאי שבו מטע עצי פרי. לאחר חתימת ההסכם, טען המוכר שעליו לשלם דמי תיווך עבור הקרקע בלבד ומשום שחצי מהתמורה שולמה עבור עצי הפרי ולא עבור הקרקע עליו לשלם דמי תיווך רק על חצי מגובה הסכום שקיבל. בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. אם חצי מהתמורה שולמה עבור עצי הפרי, משה לא זכאי למלוא דמי התיווך.

ב. משה זכאי למלוא דמי התיווך, מאחר שהעצים נטועים באדמה ובנסיבות העניין נחשבים כחלק בלתי נפרד מהמקרקעין.

ג. משה זכאי למלוא דמי התיווך, מאחר שאין הסכמה כתובה לגבי שווי העצים שנמכרו.

ד. משה זכאי למלוא דמי התיווך רק אם נושא זה צוין במפורש במסמך נפרד.

שאלה 32:

דוד וסמדר ביקשו לרכוש דירה באשקלון. המתווכת נעמה הציגה בפניהם דירת פנטהאוז, אך ציינה שבתקנון הבית המשותף נקבע שבעל הפנטהאוז אחראי לבדו על הוצאות אחזקת הגג המשותף. דוד וסמדר רוצים מאוד את הדירה, אך אינם מעוניינים לממן מכיסם את עלות התחזוקה של הגג. בנסיבות העניין, בהנחה שדוד וסמדר ירכשו את הדירה, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. משנקבעו הוראות בתקנון –דוד וסמדר לא יכולים לעשות דבר לשינוי המצב.

ב. ההוראה בתקנון סותרת את הוראות חוק המקרקעין ולכן אין לה תוקף, ודוד וסמדר לא חייבים לקיים אותה.

דוד וסמדר יכולים לפנות לרשם המקרקעין כדי שיורה על ביטול ההוראה בתקנון.

ד. דוד וסמדר יכולים לפנות למפקח על הבתים המשותפים ולבקש שיורה על ביטול או שינוי ההוראה בתקנון.

שאלה 33:

רוני ורותי הם הבעלים המשותפים בחלקים שווים של נכס מסחרי שרכשו כהשקעה. הם לא ערכו הסכם המסדיר את יחסי השיתוף ביניהם. רוני מטפל בגבייה של שכר הדירה מן השוכרים בנכס ובכל התיקונים הנדרשים, ואילו רותי לא מטפלת כלל בענייני הנכס. רוני טוען שהוא עובד קשה יותר ולכן הוא זכאי לקבל 2/3 מדמי השכירות, ואילו רותי טוענת שהם זכאים לחלקים שווים בדמי השכירות. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. במצב שבו אין הסכמה בין הצדדים על חלוקת שכר הדירה ואין הסכם שיתוף המסדיר זאת, הצדדים חייבים לפנות לבית המשפט על מנת לפרק את השיתוף ביניהם.

ב. בהיעדר הסכמה כתובה מראש בין השותפים, חזקה שכל שותף זכאי לחלק מדמי השכירות בהתאם לחלקו בנכס.

ג. רוני זכאי לפי החוק לשכר עבור עבודתו, ולכן החוק מאפשר לו לקחת לעצמו עד 2/3 מדמי השכירות מבלי שנדרש אישור מגורם כלשהו.

ד. אם רוני ורותי הם קרובי משפחה מדרגה ראשונה, שכר הדירה יתחלק תמיד בהתאם לחלק של כל שותף בנכס, אבל אם הם לא קרובי משפחה רוני רשאי לקבל עד 2/3 משכר הדירה.

שאלה 34:

יריב הוא הבעלים של חלקה מספר 20 ויפעת היא הבעלים של חלקה מספר 21 ביישוב קהילתי בשרון .שתי החלקות צמודות זו לזו. חלקה 20 משועבדת בזיקת הנאה לטובת חלקה 21 כך שמותר מעבר בחלקה 20 כדי להגיע לחלקה. יריב רכש מיפעת את חלקה 21, אך לא איחד את החלקות לחלקה אחת. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. זיקת ההנאה תוקפא עד ליום שבו ימכור יריב את אחת החלקות

ב. לפי החוק, בנסיבות המתוארות בשאלה אסור שיהיה אותם בעלים לשתי החלקות.

ג. ברגע שיריב יהיה הבעלים של שתי החלקות תפקע זיקת ההנאה באופן אוטומטי.

ד. רכישת חלקה 21 על ידי יריב לא משפיעה על זיקת ההנאה

שאלה 35:

מוניר הוא הבעלים של חנות לחומרי בניין במרכז מסחרי ביפו. ברישום בלשכת רשם מקרקעין (טאבו) צמודות לחנות שתי חניות. העסק הסמוך לחנות של מוניר הוא מועדון העובד רק בשעות הערב. החברה המפעילה את המועדון מעוניינת לשכור ממוניר את החניות בשעות הערב, בהן החנות של מוניר סגורה. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. החוק אינו מאפשר לבצע עיסקה רק בחלק מסוים במקרקעין ועל כן לא ניתן להשכיר את החניות ללא החנות אליה הן צמודות.

ב. אין כל מניעה לבצע את העיסקה אם הצדדים מעוניינים בכך.

ג. ניתן לבצע את העיסקה רק באישור של רשם המקרקעין או של בית המשפט.

ד. החוק לא מאפשר לבצע עיסקת השכרה המוגבלת לשעות מסוימות בלבד והצדדים צריכים להחליט האם החניות יושכרו למשך כל היום או לא יושכרו כלל.

שאלה 36:

יקיר ודינה הם בעלים של דירה בבית משותף. אסיפת הדיירים בבניין קיבלה החלטה כדין ובהתאם לתקנון, לפיה יבוצע שיפוץ בבניין וכל הדיירים יתחלקו באופן שווה בהוצאות השיפוץ. יקיר ודינה מתנגדים להחלטה זו. בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. יקיר ודינה לא יכולים לעשות דבר, מאחר שהחלטת אסיפת הדיירים היא סופית ולא ניתנת לערעור.

ב. יקיר ודינה יכולים להגיש ערר על ההחלטה ליו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אשר יכול, בנסיבות מסוימות, לבטל את החלטת אסיפת הדיירים.

ג. יקיר ודינה יכולים לפנות למפקח על הבתים המשותפים, אשר יכול, בנסיבות מסוימות, לבטל את החלטת אסיפת הדיירים.

ד. יקיר ודינה יכולים לפנות לבית המשפט המחוזי, אשר יכול, בנסיבות מסוימות, לבטל את החלטת אסיפת הדיירים.

שאלה 37:

שלומי הוא חוכר לדורות של נכס בנהריה. הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין. שלומי חתם על חוזה למכירת זכויותיו בנכס לגילה. גילה מעוניינת לרשום הערת אזהרה ביחס להתחייבות של שלומי. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. אין כל אפשרות למכור זכות במקרקעין שאינה זכות בעלות, ולכן אי אפשר לרשום הערת אזהרה

ב. מאחר ששלומי הוא לא הבעלים של הנכס, אלא רק חוכר לדורות, לא ניתן לרשום הערת אזהרה על בסיס החוזה.

ג. ניתן לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין על בסיס החוזה בין שלומי לגילה.

ד. אפשר יהיה לרשום הערת אזהרה רק אם הבעלים הרשום של הנכס יסכים בכתב לרישום ההערה

שאלה 38:

מיכאל גר בבית משותף. לאחרונה סובל מיכאל מבעיה בעיניו והוא מתקשה לראות בחושך, ובידיו אישורים רפואיים על כך. מיכאל רוצה להחליף, על חשבונו, את התאורה בשביל המוביל לבניין, שהוא חלק מהרכוש המשותף, בתאורה חזקה יותר. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. מיכאל צריך לקבל את הסכמת מחצית מהדיירים בבניין להחלפת התאורה בשביל.

ב. מיכאל צריך לקבל את הסכמת 75% מהדיירים בבניין להחלפת התאורה בשביל.

ג. מיכאל לא צריך לקבל את הסכמת הדיירים בבניין להחלפת התאורה בשביל.

ד. מיכאל צריך לקבל את הסכמת כל הדיירים בבניין להחלפת התאורה בשביל.

שאלה 39:

נירית מתגוררת בבניין הרשום כבית משותף וחל בו התקנון המצוי. לאחרונה הבחינה נירית בסימני רטיבות בתקרת הדירה שלה, שמקורם בצינור שעובר ברצפת הדירה שמעליה. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. אם יתברר כי מקור הנזילה בצנרת המשותפת של הבית המשותף, נציגות הבית המשותף אחראית לבצע כל תיקון בדירה של נירית.

ב. נציגות הבית המשותף אחראית בכל מקרה לבצע כל תיקון בדירה של נירית כתוצאה מהנזילה.

ג. בכל מקרה, בעלי הדירה שמעל הדירה של נירית הם האחראים לתקן את הנזקים שנגרמו לדירתה.

ד. מאחר שנירית היא בעלת הדירה, האחריות לתיקון הנזקים בדירתה היא עליה בלבד והיא לא זכאית לתבוע את הנזק מנציגות הבית המשותף או מבעלי הדירה שמעליה.

שאלה 40:

בשנת 2011 רכש יעקב נכס באילת עם שני שותפים. עם הרכישה, חתמו השותפים על הסכם שיתוף, שבו נקבע במפורש שאין לפרק את השותפות בנכס ב- 10 השנים הראשונות. בתחילת השנה הרביעית להסכם נוצרו חילוקי דעות קשים בין השותפים לגבי אופן השימוש בנכס, ויעקב מעוניין לפרק את השיתוף באופן מיידי, אך השותפים האחרים מתנגדים לכך. בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. בנסיבות העניין, רק בית משפט יכול לאשר את פירוק השיתוף.

ב. יעקב לא יכול לדרוש כיום את פירוק השיתוף, מאחר שטרם עברו לפחות 5 שנים ממועד החתימה על הסכם השיתוף.

ג. יעקב יכול לדרוש כיום את פירוק השיתוף, מאחר שאין כל תוקף להגבלה על הזכות לדרוש את פירוק השיתוף לתקופה של יותר משלוש שנים.

ד. הסכם השיתוף תקף לכל דבר ועניין, ולכן יעקב לא יוכל לדרוש את פירוק השיתוף עד שיעברו 10 שנים ממועד החתימה על הסכם השיתוף.

שאלה 41:

לבית משותף יש גינה משותפת, המתוחזקת על ידי כלל הדיירים. כיצד תיקבע חלוקת הוצאות הגינון?

א. כל דירה תשתתף בסכום זהה, אלא אם נקבע אחרת בתקנון או על ידי אסיפת הדיירים.

שיעור ההשתתפות בהוצאות האחזקה ייקבע באופן יחסי לפי מספר החדרים בכל דירה, אלא אם נקבע אחרת בתקנון או על ידי אסיפת הדיירים.

ג. שיעור ההשתתפות בהוצאות האחזקה יהיה בהתאם לחלק היחסי של שטח רצפת הדירה לשטח רצפת כל הדירות בבית המשותף, אלא אם נקבע אחרת בתקנון או על ידי אסיפת הדיירים.

ד. אין בחוק התייחסות לנושא זה ולכן נדרשת, בכל מקרה, החלטה של אסיפת הדיירים או קביעה מפורשת בתקנון.

שאלה 42:

ימית היא בעלים של דירה במרכז הכרמל בחיפה. לדירה צמודות שתי חניות. ימית מעוניינת למכור אחת משתי החניות לשכן הגר בבניין ממול ואין לו חניה משלו. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. אסור למכור חניה הצמודה לדירה מבלי למכור גם את הדירה עצמה, ולכן העיסקה אינה אפשרית.

ב. בנסיבות העניין, אין כל בעיה במכירת חניה יחידה לשכן.

ג. ימית תוכל למכור רק את שתי החניות ביחד, אפילו אם לא מכרה את הדירה עצמה, אך לא ניתן למכור חניה יחידה.

ד. בנסיבות המתוארות, מכירת החניה אפשרית רק בתנאי שניתנה לימית הסכמת כל בעלי הדירות שבבניין שלה מראש ובכתב.

שאלה 43:

שרה היא הבעלים של דירת מגורים הרשומה בלשכת רישום המקרקעין. על הדירה רשומה זכות קדימה לטובת אריאל. שרה רוצה לתת במתנה את הדירה לבת שלה, יפעת, שהגיעה כעת לגיל 18 אריאל טוען כי שרה חייבת להציע לו קודם את הדירה מכוח זכות הקדימה שלו. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים נכון?

א. שרה לא הייתה צריכה להציע קודם את הדירה לאריאל, מאחר שאין חובה לקיים זכות קדימה כאשר המדובר במתנה.

ב. שרה הייתה צריכה להציע קודם את הדירה לאריאל, מאחר שרשומה לטובתו זכות קדימה.

שרה לא הייתה צריכה להציע קודם את הדירה לאריאל, מאחר שלא ניתן לרשום זכות קדימה על דירת מגורים אלא רק על נכס עסקי.

ד. שרה לא הייתה צריכה להציע קודם את הדירה לאריאל, מאחר שהחוק מאפשר להעביר נכס לבן משפחה קרוב, בתמורה או לא בתמורה, אפילו כאשר רשומה זכות קדימה על הנכס.

שאלה 44:

יואלה מעוניינת לרכוש זכויות במגרש בגליל העליון. המקרקעין לא מוסדרים ולא רשומים במרשם המקרקעין. היכן יכולה יואלה לבדוק האם יש שיעבודים על המגרש?

א. מאחר שהמקרקעין לא מוסדרים לא יהיה רישום בוועדה המקומית, ולכן על יואלה לפנות לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

יואלה תוכל לבדוק האם נרשמו שיעבודים במשרדי רשם המקרקעין (טאבו).

יואלה תוכל לבדוק האם נרשמו שיעבודים אצל רשם המשכונות.

יואלה תוכל לבדוק האם נרשמו שיעבודים באמצעות החברה המשכנת.

שאלה 45:

יעקב רכש מגרש לבניית בית במושב כרמון במסגרת מכרז של רשות מקרקעי ישראל. כאשר פנה לרשות, נאמר לו שיצטרך לחתום על שני חוזים מול המינהל. על אילו חוזים יצטרך יעקב לחתום, ומתי?

א. עם הזכייה במכרז - על חוזה מכר, ובסיום הבנייה - על חוזה חכירה.

ב. עם הזכייה במכרז - על חוזה מכר, ובסיום הבנייה - על חוזה פיתוח.

ג. עם הזכייה במכרז - על חוזה פיתוח, ובסיום הבנייה - על חוזה חכירה.

ד. עם הזכייה במכרז - על חוזה היוון, ובסיום הבנייה - על חוזה חכירה.

שאלה 46:

יאיר ונורית שוכרים דירת גג בבית משותף. השכנים פלשו לגג המוצמד לדירה של יאיר ונורית והציבו בו מתקנים שונים המפריעים ליאיר ולנורית. יאיר ונורית עיינו בחוזה השכירות שלהם ולא מצאו כל התייחסות לנושא. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. מאחר שיאיר ונורית רק שוכרים את הדירה, הם לא יכולים לתבוע את השכנים.

ב. מאחר שיאיר ונורית רק שוכרים את הדירה, הם לא יכולים לתבוע את השכנים אצל המפקח על הבתים המשותפים, אך הם יכולים לתבוע את השכנים בבית משפט השלום.

ג. יאיר ונורית יכולים לתבוע את השכנים אצל המפקח על הבתים המשותפים או בבית משפט השלום.

ד. יאיר ונורית יכולים לתבוע את השכנים אצל המפקח על הבתים המשותפים רק אם יקבלו הסכמה בכתב של בעל הדירה שלהם.

שאלה 47:

מתווך התבקש לתווך בעיסקה למכירת בניין בלבד, ללא הקרקע שעליה הוא עומד. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. אין מניעה לבצע עיסקה כזו לאור עיקרון חופש החוזים.

ב. לא ניתן לבצע עיסקה כזו מאחר שעיסקה במקרקעין חלה על הקרקע והבניין.

ג. ניתן לבצע עיסקה כזו רק אם מדובר בבית משותף.

ד. ניתן לבצע את העיסקה אם הבניין נבנה ללא אישורו של בעל הקרקע.

שאלה 48:

דני חתם על הסכם לשכירת דירה ל- 15 שנים, ונקבע שישלם את מלוא דמי השכירות מראש. הדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין. דני חושש שבעל הבית יתחרט ולכן רוצה לוודא שהעיסקה הושלמה ונגמרה. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. העיסקה נגמרה כאשר הצדדים סיימו לחתום על ההסכם.

ב. העיסקה נגמרה כאשר התקבל אישור מס שבח על העיסקה.

ג. העיסקה נגמרה כאשר היא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין.

ד. העיסקה נגמרה כאשר שולמה מלוא התמורה החוזית.

שאלה 49:

גיא רכש דירה בבניין הרשום כבית משותף. כעת הוא מעוניין לבטל את רישום הבית כבית משותף. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. לא ניתן לבטל רישום בית משותף.

ב. ניתן לבטל רישום בית משותף אם ביקשו זאת כל בעלי הדירות או אם המפקח נוכח שהבית לא ראוי עוד לרישום בפנקס ולאחר שניתנה הזדמנות לכל בעל זכות בדירות שבבניין לטעון את טענותיו.

ג. כל בעל דירה שבבניין רשאי לבטל רישום בית משותף, לאחר שניתנה הזדמנות לכל בעל זכות בדירה שבבניין לטעון את טענותיו.

ד. ניתן לבטל רישום בית משותף רק אם לפחות 75% מבעלי הדירות ביקשו זאת.

שאלה 50:

בבית משותף יש 8 דירות. באסיפת דיירים הועלתה האפשרות לערוך בבניין , באמצעות קבלן, פרויקט חיזוק לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח – 2008. הקבלן מבקש לבנות דירות נוספות בבניין כחלק מהפרויקט. אחד הדיירים מתנגד להצעה של הקבלן. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. לבניית הדירות הנוספות נדרשת הסכמה של 51% מבעלי הדירות בבניין, ולכן הדיירים יכולים להמשיך כדי לקדם את הפרויקט.

ב. לבניית הדירות הנוספות נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות ולכן הדיירים לא יכולים לעשות דבר כדי לקדם את הפרויקט.

ג. לבניית הדירות הנוספות נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות אך הדיירים יכולים לפנות למפקח על הבתים המשותפים, אשר רשאי בתנאים מסוימים לאשר את הבנייה לפי הסכמה של בעלי דירות שבבעלותם שני שליש מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף.

ד. לבניית הדירות הנוספות נדרשת הסכמה של שני שליש של בעלי הדירות ולכן הדיירים יכולים להמשיך ולקדם את הפרויקט.

שאלה 51:

אלעד הוא הבעלים של משרד שבו 5 חדרים. אלעד מכר חדר אחד במשרד למשרד שליחויות, השכיר חדר אחד לדוד מנהל החשבונות לתקופה של 3 שנים והשכיר חדר שלישי לנעמה האדריכלית לתקופה של 15 שנים. איזו/אילו מהעיסקאות יסכים רשם המקרקעין לרשום בלשכת רישום מקרקעין?

א. חברת השליחויות ונעמה.

דוד ונעמה .ב

חברת השליחויות בלבד. .ג

ד. נעמה בלבד.

שאלה 52:

גילי רכשה מגדי זכויות בדירה במרכז ירושלים. לאחר השלמת העיסקה, גילי חתמה על חוזה חכירה לדורות עם המינהל. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. לגילי זכות שכירות לתקופה של למעלה מעשרים שנים.

ב. לגילי זכות שכירות לתקופה של למעלה מעשרים וחמש שנים.

ג. לגילי זכות שכירות לתקופה של למעלה מארבע שנים.

ד. לגילי זכות שכירות לתקופה של למעלה ממאה שנים.

שאלה 53:

קבלן הקים פרויקט של מספר מגדלי משרדים הסמוכים זה לזה. כל מגדל בנוי על חלקה נפרדת הניתנת לרישום בפנקס הבתים המשותפים. הקבלן מבקש לרשום את המגדלים כבית משותף יחיד בפנקס הבתים המשותפים. בנסיבות העניין, האם הדבר אפשרי?

בפנקס הבתים המשותפים. בנסיבות העניין, האם הדבר אפשרי? א. אין אפשרות בשום מקרה לרשום מגדל משרדים כבית משותף, משום שהוא לא משמש למגורים.

ב. ניתן לרשום כל מגדל כשלעצמו כבית משותף, אך לא ניתן לרשום את כולם כבניין אחד.

ג. ניתן לרשום את כל המגדלים כבית משותף אחד אם יש להם מתקנים משותפים.

ד. ניתן לרשום את כל המגדלים כבית משותף אחד אם הם הוקמו על מקרקעין מוסדרים ורק אם כולם בנויים על אותם גוש וחלקה.

שאלה 54:

הקומה העליונה בבניין משרדים גבוה היא בבעלות משרד הביטחון ומשמשת כמשרד. הגג צמוד בטאבו למשרד זה, והוקם עליו מנחת למסוקים. כיום משרד הביטחון מעוניין למכור את המקרקעין. שאול, המתווך המשווק את הנכס, מצא קונה המעוניין לרכוש את המשרד, וקונה אחר המעוניין לרכוש את הגג עם מנחת המסוקים שעליו. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. ניתן למכור את המשרד בנפרד ואת הגג בנפרד, ואין כל בעיה בכך.

ב. ניתן למכור את המשרד בנפרד ואת הגג בנפרד אם ניתן לכך אישור של רשם המקרקעין.

ג. לא ניתן למכור את הגג בנפרד מהמשרד, אך קונה המשרד יכול להשכיר את הגג לתקופה ארוכה ללקוח המעוניין בגג.

ד. לא ניתן למכור או להשכיר את הגג בנפרד מהמשרד, ועל שאול למצוא קונה שיסכים לקנות את שניהם יחד.

שאלה 55:

היכן רושמים שיעבוד על דירה הרשומה בחברה המשכנת?

א. ברשם המשכונות.

ב. בפנקסי המקרקעין בלשכת רישום מקרקעין (טאבו)

ג. בספרי הרשות המקומית.

ד. במשרדי מיסוי מקרקעין.

שאלה 56:

ההורים של דינה רוצים לתת לה דירה במתנה. ההורים חוששים כי דינה תמכור את הדירה מיד לאחר שתקבל אותה ורוצים לוודא שדינה לא תוכל למכור את הדירה ללא הסכמתם. במסגרת הסכם המתנה, הסכימה דינה לא למכור את הדירה ללא הסכמת ההורים. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. ההורים יכולים לרשום לטובתם הערה על צורך בהסכמה בלשכת רישום המקרקעין.

ההורים לא יכולים לעשות דבר, מאחר שהדירה תהיה בבעלותה של דינה . ב.

ההורים יכולים רק לפנות לבית המשפט על מנת שיחייב את רשם המקרקעין לרשום הערה, לפיה דרושה הסכמת ההורים למכירת הדירה. . ג

ד. ההורים יכולים לרשום לטובתם זיקת הנאה.

שאלה 57:

עדי רוצה לרכוש דירה הרשומה בלשכת רישום המקרקעין. עדי רוצה לבדוק בלשכת רישום המקרקעין את זכויות המוכר בדירה. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. רק בעל הדירה יכול לעיין ברישום בלשכת רישום המקרקעין.

רק אם בעל הדירה יתן הסכמה בכתב, עדי יוכל לעיין ברישום בלשכת רישום המקרקעין . ב.

ג. עדי יכול לעיין ברישום בלשכת רישום המקרקעין ללא צורך בקבלת הסכמת בעל הדירה.

ד. עדי צריך להגיש בקשה מנומקת מדוע הוא רוצה לעיין, ורק אם רשם לשכת המקרקעין יאשר את בקשתו, אז הוא יהיה רשאי לעיין ברישום בלשכת רישום המקרקעין.

שאלה 58:

צינור מרכזי העובר מתחת לדירה של אלון התפוצץ, ומים רבים החלו לזרום לכיוון חדר המדרגות של הבניין . אלון מסרב לאפשר את ביצוע התיקונים מדירתו, בטענה שייגרמו לו נזקים כתוצאה מהעבודות, וכי בכל מקרה הצינור לא שייך לו, אלא שייך לכל הדיירים בבניין. הבניין רשום כבית משותף וחל עליו התקנון המצוי. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. במידה ואלון יוכיח כי אכן מדובר בצינור השייך לכל הבניין, הוא לא חייב לאפשר את תיקון הצינור מהדירה שלו.

ב. אלון חייב לאפשר את ביצוע העבודות ההכרחיות לתיקון הצינור מהדירה שלו.

ג. רק אם יותר ממחצית הדיירים בבניין ידרשו בכתב מאלון לאפשר את ביצוע התיקונים, הוא יהיה חייב לאפשר את ביצוע התיקונים מהדירה שלו.

ד. רק אם יותר משני שליש הדיירים בבניין ידרשו בכתב מאלון לאפשר את ביצוע התיקונים, הוא יהיה חייב לאפשר את ביצוע התיקונים מהדירה שלו.

שאלה 59:

שני צדדים לעיסקה הצהירו בעל פה בפני רשם המקרקעין כי הם מתקשרים בעסקת מכר מקרקעין. לא נעשה מסמך בכתב. בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. הרשם רשאי לרשום את העיסקה.

ב. הרשם רשאי לרשום את העיסקה רק אם יהיה נוכח עורך דין במעמד ההצהרה.

ג. הרשם לא רשאי לרשום את העיסקה, אך הוא רשאי לרשום הערת אזהרה על סמך ההצהרה.

ד. הרשם לא רשאי לרשום את העיסקה

שאלה 60:

דני מחנה את רכבו מזה 35 שנים בשטחו של מוטי. בלשכת רישום המקרקעין לא רשומה כל הערה בעניין זה. כעת מוטי מתכוון למכור את השטח. הרוכש של השטח אמר לדני: "ימי החניה שלך בשטח נגמרו, שכן המכירה יוצאת לפועל מחר". בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א. דני יכול להמשיך ולחנות בשטח של מוטי והוא יכול לדרוש לרשום לטובתו זיקת הנאה בטאבו

ב. דני לא יכול להמשיך ולחנות בשטח של מוטי, משום שהוא כבר יודע על התנגדות הצפויה ורישום זיקת הנאה בטאבו יהיה בחוסר תום לב.

ג. דני לא יכול להמשיך ולחנות בשטח של מוטי, מפני שגם אם ירשום זיקת הנאה, הרי שהרישום "מתבטל" עם מכירת השטח לצד שלישי.

ד. דני יכול להמשיך לחנות בשטח של מוטי ובלבד שמוטי יסכים לרשום זיקת הנאה.

שאלה 61:

בבניין שבו גר דני הושג הרוב הדרוש לצורך ביצוע תמ"א 38. במסגרת התוכנית, רצה דני שחדר המדרגות יורחב. בנסיבות העניין, כמה מבעלי הדירות צריכים להסכים להרחבת חדר המדרגות כדי שהתוכנית תוכל לצאת לפועל?

א. רוב בעלי הדירות.

ב. 70% ויותר מבעלי הדירות.

ג. 80% ויותר מבעלי הדירות.

ד. נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות.

שאלה 62:

היכן ניתן לקבל מידע בדבר עיקול על זכויותיו הקנייניות של בעל קרקע?

א. בוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

ברשות המקומית . ב.

בלשכת רישום המקרקעין .ג

ד. במשרדי מיסוי המקרקעין.

שאלה 63:

שלמה ויעקב הם אחים, אשר ירשו מהוריהם דירה וחנות, והזכויות של האחים נרשמו בחלקים שווים בהתאם לצו ירושה. יעקב ממשיך לנהל את החנות לאחר מותר הוריו ולהתפרנס ממנה. שלמה ביקש מאחיו יעקב לפרק את השיתוף, הן בדירה והן בחנות. יעקב מסכים לפירוק השיתוף בדירה, אך מתנגד לפירוק השיתוף בחנות, מאחר ולטענתו הוא ממשיך לנהל ולהתפרנס מהחנות. בנסיבות המתוארות, האם יעקב יכול להתנגד ולמנוע את פירוק השיתוף בחנות? מדוע?

א. כן, כי הוא ממשיך לנהל ולהתפרנס מהחנות במשך מספר שנים.

ב. כן, אי אפשר לדרוש פירוק שיתוף בחנות, אלא רק בדירת מגורים.

ג. לא, הוא אינו יכול להתנגד ולמנוע את פירוק השיתוף שייעשה על ידי בית המשפט, אם תוגש תביעה לפירוק השיתוף על ידי שלמה.

ד. לא, מאחר וניתן לפרק שיתוף בחנות, אבל לא ניתן לפרק שיתוף בדירה.

שאלה 64:

מוכרת וקונה חתמו על חוזה למכירת דירה. החוזה כלל סעיף לפיו ישולם פיצוי מוסכם בסך 250,000 ש"ח על ידי צד שיפר הפרה יסודית את תנאי החוזה. עקב נסיבות אישיות, הודיעה המוכרת על ביטול החוזה וסירבה לקבל את התשלומים המוסכמים מן הקונה. הקונה שמח על ההזדמנות שנפלה בחלקו עקב הפיצוי המוסכם הגבוה ותבע מן המוכרת את הפיצוי המוסכם. בנסיבות המתוארות, האם המוכרת חייבת לשלם את מלוא הפיצוי? מדוע?

א. כן, לבית המשפט אין סמכות להתערב בפיצויים המוסכמים, שכן הם משקפים את אומד דעתם של הצדדים במועד כריתת החוזה.

ב. לא, הקונה חייב להוכיח לבית המשפט שנגרם לו נזק בגובה לפחות מחצית הפיצוי המוסכם.

ג. לא, אין כל משמעות לסעיף המחייב תשלום של סכום סתמי שאיננו מנומק ואיננו מלווה בתחשיב של הנזק.

ד. לא, המוכרת יכולה להוכיח לבית המשפט שסכום הפיצויים הוא ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפות שההפרה תגרום במועד חתימת החוזה, ואז בית המשפט מוסמך להפחית את סכום הפיצוי.

שאלה 65:

מה ההבדל בין "חכירה" ל"חכירה לדורות"?

א. חכירה היא שכירות ליותר מ- 5 שנים וחכירה לדורות היא שכירות ליותר מ- 20 שנים.

ב. עסקת חכירה לדורות מחייבת דיווח לרשות מיסוי מקרקעין, שכן היא נחשבת לזכות במקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ב – 1963 ואילו עסקת חכירה אינו מחייבת תמיד דיווח.

ג. חכירה הינה שכירות הניתנת לביטול בכל עת ואילו חכירה לדורות היא שכירות אשר ניתן לבטל אותה רק לאחר 25 שנים.

ד. מדובר במושגים זהים בהם משתמשים לתאר עיסקה עם מינהל מקרקעי ישראל.

שאלה 66:

מאיר גר בבית משותף ושוכר את הדירה על פי הסכם שכירות ל- 30 שנה. שכנו יוחאי פלש לרכוש השותף של הבית. האם מאיר רשאי לתבוע את יוחאי ובפני מי?

א. מאיר רשאי לתבוע את יוחאי בבית המשפט המוסמך, או בפני המפקח על המקרקעין.

ב. מאיר רשאי לתבוע את יוחאי בפני רשם המקרקעין.

ג. מאיר אינו רשאי לתבוע את יוחכאי כי הוא לא בעל הדירה.

ד. מאיר רשאי לתבוע רק אם בעל הבית יסכים לכך בכתב, ובפני בית המשפט המוסמך או בפני המפקח על המקרקעין.

שאלה 67:

למדלן ואהרון בית פרטי בשווי 2.5 מיליון ש"ח. בשנת 2001 לקחו בני הזוג משכנתא על סך 1 מיליון ש"ח מבנק "שערי שמים למשכנתאות". המשכנתא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין. עתה מבקשים בני הזוג לקחת הלוואה לצורך רכישת דירה נוספת, ולצורך כך הם פנו לחברת "ניסים ובניו", העוסקת בהלוואות חוץ בנקאיות, וביקשו לקחת הלוואה בסך 200,000 ש"ח. החברה דורשת לרשום משכנתא בלשכת רישום המקרקעין כנגד מתן ההלוואה. בנסיבות המתוארות, האם חברת "ניסים ובניו" יכולה לרשום משכנתא נוספת על זו שנרשמה לטובת "בנק שערי שמים"? מדוע?

א. כן, אין כל מניעה חוקית לרישום משכנתא נוספת, וזאת בכפוף לתנאי ההסכם של המשכנתא הראשונה.

ב. כן, אין כל מניעה לרישום משכנתא נוספת על הבית, ובלבד שרשם המקרקעין יאשר בקשה בכתב שתוגש לו.

ג. לא, לא ניתן לרשום משכנתא נוספת היותר ורשומה כבר משכנתא על הנכס.

ד. לא, מבחינת החוק לא ניתן לרשום משכנתא נוספת, מאחר והמשכנתא הראשונה שנלקחה היתה מבנק למשכנתאות ואפשר לקחת משכנתא נוספת ולרשום אותה רק מאותו בנק.

שאלה 68:

דן ודינה נשואים 18 שנה. החל משנת 2005 הם מנהלים עסק לממכר פיצוחים הנמצא בחנות שבבעלותם ואשר רשומה על שמם באופן שווה (50% לכל אחד) ברחוב דניאל פרישמן. לאחרונה נקלעו חיי הנישואין של דן ודינה למשבר. יועצת הנישואין שלהם המליצה לדן לחפש מקום עבודה אחר ולהשאיר את דינה לנהל את העסק בעצמה. דן ודינה שמעו לעצת היועצת, ודן החל לעבוד יומיים בשבוע במפעל המייצר אריזות נייר, ובשאר הימים המשיך לנהל ביחד עם דינה אשתו את העסק. דן התחבר עם בעל המפעל, ונוצרו ביניהם יחסי חברות. באחד הימים הציע בעל המפעל לדן להיכנס כשותף במפעל בתמורה לכך שדן ימכור לו את חלקו בחנות (50%), כדי שיוכל להביא את בנו לנהל את החנות ביחד עם דינה. דן הסכים מייד ונחתם הסכם מכר, בו מכר דן את חלקו בנכס לבעל המפעל. כאשר סיפר לדינה (לאחר שחתם על ההסכם) כי מכר את חלקו בנכס, הודיעה לו דינה כי החליטה להגיש כנגדו תביעה בגין מכירת חלקו בנכס. בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים נכון?

א. דן זכאי למכור את החלק בחנות הרשום על שמו, במיוחד לאור המשבר בחיי הנישואין שפקד את בני הזוג.

ב. דן לא זכאי למכור את החלק בחנות הרשום על שמו, לאור המשבר בחיי הנישואין שפקד את בני הזוג.

ג. דן זכאי למכור את החלק בחנות הרשום על שמו, כי אין לדינה זכות קדימה לגבי החנות.

ג. דן זכאי למכור את החלק בחנות הרשום על שמו, כי אין לדינה זכות קדימה לגבי החנות. ד. דן לא זכאי למכור את החלק בחנות הרשום על שמו, כיוון שהחנות מנוהלת על ידי דן ודינה והיא בבעלותם המשותפת, היה צריך דן לפנות תחילה לדינה ולהציע לה לרכוש את חלקו בחנות.

התחברות